2015年房地產(chǎn)形勢(shì)走向如何，政策取向是關(guān)鍵。在今年的全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告中，提及房地產(chǎn)時(shí)沒(méi)有再使用“調(diào)控”、“抑制”等相關(guān)表述，取而代之的表述是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。在以往，調(diào)控曾長(zhǎng)期是房地產(chǎn)宏觀政策的主基調(diào)，今年的報(bào)告預(yù)示著政策風(fēng)向的確已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。
去年10月底，國(guó)務(wù)院會(huì)議明確將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”列為加快培育和重點(diǎn)推進(jìn)的六大消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)之一，讓群眾消費(fèi)潛力成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力。正如一些專(zhuān)家所言，消費(fèi)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要“引擎”，是我國(guó)發(fā)展巨大潛力所在。在穩(wěn)增長(zhǎng)的動(dòng)力中，消費(fèi)需求規(guī)模最大，和民生關(guān)系最直接。要瞄準(zhǔn)群眾多樣化需求，改革創(chuàng)新，調(diào)動(dòng)市場(chǎng)力量增加有效供給，促進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大和升級(jí)，帶動(dòng)新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展，推動(dòng)發(fā)展向中高端水平邁進(jìn)，打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)版。
今年兩會(huì)政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)“穩(wěn)定”、“支持”、“促進(jìn)”等措詞和導(dǎo)向，進(jìn)一步釋放了明確的政策信號(hào)。整體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)今年政策環(huán)境將延續(xù)去年的寬松局面，并有望迎來(lái)進(jìn)一步的積極利好。比如一些專(zhuān)家預(yù)測(cè)的年內(nèi)還有一到兩次降準(zhǔn)降息，比如二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征期限從5年縮短到兩年，這些都是政策儲(chǔ)備手段。如果房地產(chǎn)下行壓力加大，不排除出臺(tái)的可能性。
（一）
首先，對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)面臨的庫(kù)存高企難題，兩會(huì)報(bào)告從保障房環(huán)節(jié)著眼，提出“住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。通過(guò)市場(chǎng)籌集安置房源已在不少省市進(jìn)行探索，或是積極組織棚戶(hù)區(qū)居民自主購(gòu)買(mǎi)商品房，或是由政府購(gòu)買(mǎi)商品房進(jìn)行安置。
例如，金華市區(qū)目前正在實(shí)施的二七區(qū)塊舊城改造，這一金華有史以來(lái)最大的舊城改造項(xiàng)目，采用鼓勵(lì)引導(dǎo)市場(chǎng)化安置的辦法，半年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房，給予15%的購(gòu)房券補(bǔ)貼，以促進(jìn)和加快消化市場(chǎng)存量房。這不失為一個(gè)盤(pán)活行業(yè)沉淀資金，化解市場(chǎng)庫(kù)存壓力的有效途徑，同時(shí)很大程度上解決了實(shí)物安置房源不足的問(wèn)題。
其次，對(duì)于市場(chǎng)需求增長(zhǎng)乏力的局面，兩會(huì)報(bào)告中不僅強(qiáng)調(diào)“支持居民自住和改善性住房需求”，而且沒(méi)有再使用“抑制投機(jī)投資性需求”這一表態(tài)。事實(shí)上，從去年央行發(fā)布的“930新政”內(nèi)容來(lái)看，已經(jīng)從信貸領(lǐng)域支持為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，同時(shí)放開(kāi)了對(duì)購(gòu)買(mǎi)多套房以及非本地居民購(gòu)房的貸款政策限制。
如果說(shuō)，過(guò)去數(shù)年完全由剛需主導(dǎo)市場(chǎng)，是由于限購(gòu)措施長(zhǎng)期影響所致，那么自從去年開(kāi)始，限購(gòu)措施逐步退出，而市場(chǎng)依然表現(xiàn)平穩(wěn)，這已經(jīng)說(shuō)明當(dāng)前投機(jī)投資性需求早已不是市場(chǎng)的主力。隨著剛需的持續(xù)釋放，未來(lái)支撐市場(chǎng)的主體將逐步向改善性需求轉(zhuǎn)移，而住房條件升級(jí)的需求將長(zhǎng)期存在，理應(yīng)得到政策支持鼓勵(lì)。
（二）
回顧以往，2009年兩會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)與今年類(lèi)似，當(dāng)年市場(chǎng)之所以最終迎來(lái)強(qiáng)勁反彈與當(dāng)時(shí)貨幣政策的配合密不可分。對(duì)于今年政策的最終落地執(zhí)行，兩會(huì)報(bào)告要求“堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任”。
自2001年房地產(chǎn)首次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，其表述越來(lái)越成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)政策也從最初的“培育”，到隨后的“鼓勵(lì)”，“改革”，再到“高度警惕”，“從嚴(yán)調(diào)控”，直至2014年提出的“雙向調(diào)控”。
很明顯，今年延續(xù)了去年兩會(huì)提出的“分類(lèi)調(diào)控”指導(dǎo)思想，并且進(jìn)一步增強(qiáng)了地方政府調(diào)節(jié)市場(chǎng)的自主性。而中央政府層面在弱化行政調(diào)控的同時(shí)，有望從財(cái)稅、信貸等核心環(huán)節(jié)出發(fā)以達(dá)成穩(wěn)定住房消費(fèi)的目標(biāo)。同時(shí)，始于去年11月的兩次降息、一次降準(zhǔn)，預(yù)示著相對(duì)寬松溫和的貨幣政策環(huán)境已經(jīng)來(lái)臨。在上述多重政策利好的影響下，今年市場(chǎng)整體有望止跌企穩(wěn)。
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