9月22日以來有關(guān)“四大行”放開限貸的傳聞持續(xù)發(fā)酵:傳言、辟謠、求證、再辟謠。
一時(shí)間彌漫在坊間的“限貸”松綁消息更加虛實(shí)難辨。
“無風(fēng)不起浪?！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉猜測(cè)決策層此次或是因?yàn)榻诘胤秸c市場(chǎng)的施壓試探著釋放松綁信號(hào)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從開發(fā)商、代理機(jī)構(gòu)、研究機(jī)構(gòu)等多處采訪獲悉限貸放松是大勢(shì)所趨只不過會(huì)根據(jù)市場(chǎng)狀況逐步、漸次推進(jìn)未來或?qū)⑾葟氖滋追繕?biāo)準(zhǔn)認(rèn)定上調(diào)整實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”釋放此前被誤傷的剛性需求。
放松限貸或?yàn)榫仁凶詈箜来a
截止到9月24日全國(guó)僅有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6地尚執(zhí)行限購。
另據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)本輪救市政策涉及到普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)支持等多個(gè)方面。
也就是說2011年伊始“新國(guó)八條”涵蓋的一攬子政策中僅剩“限貸”政策尚未調(diào)整。
“地方政府能用的政策都已經(jīng)用過了但房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)并未改變?！睆埓髠ト缡墙榻B。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)8月70個(gè)大中城市中68個(gè)城市新建商品房?jī)r(jià)環(huán)比下跌房?jī)r(jià)下跌個(gè)數(shù)創(chuàng)歷史新高同比來看多個(gè)城市的房?jī)r(jià)接近跌回一年前。
中原地產(chǎn)所監(jiān)測(cè)的全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)亦顯示9月前21日成交情況來看整體較8月同期小幅下降3%其中二線城市表現(xiàn)較差下降8%。
也正因此放松房貸政策被看做為樓市最后一根救命稻草。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為限購放松只解決一小部分人的購買資格的問題在限貸政策的影響下購房者的購買力尚未解決應(yīng)該配套出臺(tái)支持信貸政策否則政策的影響力有限。
值得一提的是近期掀起的二輪救市潮多地的救市政策內(nèi)容從放松限購轉(zhuǎn)向了對(duì)信貸、公積金等資金層面問題的關(guān)注。
“地方政府在信貸政策上并沒有多少自主權(quán)?！睆埓髠ケ硎镜l(fā)文一方面可以給市場(chǎng)信心另一方面也可以給銀行施壓。
尚待細(xì)則
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者自開發(fā)商、代理機(jī)構(gòu)、研究機(jī)構(gòu)等多處采訪獲悉限貸放松是大勢(shì)所趨只不過會(huì)根據(jù)市場(chǎng)狀況逐步、漸次推進(jìn)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為一旦首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬綜合來看名下無房但有貸款記錄的購房者以及“賣一換一”的改善人群將會(huì)享受首套購房?jī)?yōu)惠首套房認(rèn)定進(jìn)行調(diào)整后將導(dǎo)致首付由六成變成三成貸款利率執(zhí)行首套房標(biāo)準(zhǔn)。相當(dāng)于購房門檻降低一半或?qū)⒋偈勾饲耙蛘哒`傷的剛需重回市場(chǎng)。
與此同時(shí)無房無貸的首套購房者、二套房及投資型購房者將不受新政策的影響。
張旭認(rèn)為首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的改變將促使部分資金不充裕的換房需求積極入市同時(shí)出售原有房屋獲得的收益使這類置換型購房者具有一定資金承受能力。
實(shí)際上近期已經(jīng)有多地發(fā)文在首套房認(rèn)定上執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策。
就在前一天青島國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)文指出出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后再次申請(qǐng)住房貸款的按首套房貸認(rèn)定。
福州市9月22日出臺(tái)文件也表示對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整提出購房人償清購房貸款后再次申請(qǐng)貸款購房的按首貸認(rèn)定。
此前的8月1日紹興住建部門也提出不考慮購房的貸款次數(shù)二套房標(biāo)準(zhǔn)以擬購房家庭實(shí)際擁有的住房數(shù)量作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
另外雖然監(jiān)管層并未有統(tǒng)一口徑但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解部分地方、部分項(xiàng)目在首套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定上已經(jīng)開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。
一位杭州的開發(fā)商告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者杭州早在8月初就有銀行放松了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如招商銀行[1.73% 資金 研報(bào)]已還清房貸余額的即算首套房在杭州主城區(qū)無房的再購房也可視為首套。
9月24日一家全國(guó)性房企總監(jiān)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者他從杭州本地商業(yè)銀行獲悉限貸政策將會(huì)調(diào)整但真正發(fā)文執(zhí)行需要一段時(shí)間。
一方面是預(yù)判可能帶來的市場(chǎng)影響;另一方面真正發(fā)文執(zhí)行也需要出臺(tái)具體的可執(zhí)行細(xì)則。
“地方性商業(yè)銀行對(duì)個(gè)貸的積極性不大應(yīng)付了事的辦法很多比如只跟品牌房企合作拉長(zhǎng)審批周期等?！鄙鲜鲩_發(fā)商表示不出臺(tái)細(xì)則只會(huì)和此前的央行喊話類似效果不甚明顯。
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